Капитальный ремонт во вторичке: что менять обязательно

Квартира во вторичном жилье почти всегда скрывает сюрпризы: алюминиевая проводка, стальные трубы с накопившейся ржавчиной, перекошенные стяжки, прогнившие стояки. Косметика в такой квартире живет недолго, и через год-два проблемы проявятся снова. Поэтому при капитальном ремонте нужно понимать, что менять обязательно, что можно оставить и где экономия оборачивается переделкой.

Как оценить состояние квартиры до покупки материалов

Перед составлением сметы проведите аудит. Лучше всего пригласить независимого инженера или опытного мастера, который посмотрит скрытые элементы. Осмотр занимает 1–2 часа, но экономит десятки тысяч рублей.

Что проверяют в первую очередь:

• электрощиток, тип и состояние проводки, наличие заземления;
• стояки водоснабжения, канализации и отопления, материал и состояние труб;
• вентиляционные каналы и тягу;
• окна, балконную дверь, откосы;
• состояние пола: прогибы, скрип, трещины;
• наличие плесени, следов протечек, грибка на стенах и потолках;
• геометрию стен, углов, потолка.

Тягу в вентиляции проверяют листом бумаги: он должен прижиматься к решетке. Если тяги нет, ремонт вентиляции — обязательный пункт, иначе в ванной и на кухне будет сырость, а на стенах появится плесень.

Электрика: менять полностью

В домах старой постройки проводка нередко алюминиевая, сечением 1,5–2,5 мм², без заземления. Рассчитана она на нагрузку порядка 3–5 кВт на всю квартиру, тогда как современная кухня с духовкой, варочной панелью, посудомойкой и стиральной машиной требует 10–15 кВт. Старая проводка перегревается, изоляция крошится, и это прямой риск пожара.

Поэтому электрику в капитальном ремонте меняют целиком, от щитка до последней розетки. Что входит в работы:

1. Замена вводного кабеля и щитка с установкой автоматов, УЗО и дифавтоматов.
2. Прокладка новых линий медным кабелем: освещение 3×1,5 мм², розетки 3×2,5 мм², мощные потребители 3×4–6 мм².
3. Заземление всех розеток (система TN-S или TN-C-S, в зависимости от дома).
4. Установка подрозетников, распределительных коробок.
5. Измерение сопротивления изоляции и петли фаза-ноль.

Если в доме нет заземляющего проводника, необходимо обращаться в управляющую компанию, чтобы решить вопрос с вводным устройством. Замена вводного кабеля в подъезде выполняется только по согласованию с организацией, обслуживающей дом.

Водоснабжение и канализация

Стальные трубы, которые стояли с момента постройки, обычно зарастают изнутри отложениями. Внутренний диаметр уменьшается с 15 мм до 8–10 мм, давление падает, вода идет ржавая. Чугунная канализация держится дольше, но в местах соединений часто течет, а раструбы теряют герметичность.

Рекомендуется заменить:

• разводку холодной и горячей воды внутри квартиры полностью;
• участок стояка в пределах квартиры до первого запорного крана (по согласованию с управляющей компанией);
• канализационные отводы и, при необходимости, участок стояка из чугуна на полипропилен;
• запорную арматуру, фильтры, редукторы и счетчики.

Стояки относятся к общему имуществу дома, их замена выполняется силами управляющей организации. Но если по стояку идут протечки, жильцам нужно писать заявление, фиксировать нарушения и требовать замены. При самостоятельной замене участка стояка нужны согласование и отключение воды по всему стояку.

Отопление

Радиаторы старого образца (чугунные гармошки) тяжелые, неэффективные и забиваются отложениями. Но заменять их без согласования с управляющей компанией нельзя: система отопления относится к общему имуществу. Если стояки стальные, то перед радиатором устанавливают шаровые краны и байпас, чтобы можно было менять приборы без отключения всего стояка.

При замене выбирайте радиаторы с учетом рабочего давления. В многоквартирных домах давление может достигать 10–12 бар и при гидроударах до 15 бар. Алюминиевые радиаторы с рабочим давлением до 16 бар подходят, но чувствительны к качеству теплоносителя. Для центральной системы лучше биметалл или стальные панельные приборы.

Окна и балконная дверь

Деревянные окна в старых домах редко сохраняют тепло. Современный стеклопакет двухкамерный толщиной 32–40 мм уменьшает теплопотери в несколько раз и снижает уличный шум. Профиль подбирают по количеству камер: 5 камер и более для зимних условий Подмосковья.

Установка окон должна идти по технологии: монтажный шов трехслойный (наружный паропроницаемый слой, пена, внутренний пароизоляционный слой). Если пену оставить открытой без защиты, через несколько лет она разрушится, и из-под откосов пойдет холод.

Стяжка и пол

Старая стяжка часто хрупкая, с трещинами и пустотами. Постучите по полу деревянным молотком или металлическим стержнем: глухой звук означает отслоение. В таком случае стяжку нужно демонтировать до плиты и залить заново.

Также нужно проверить нагрузку. Если плита перекрытия старая, то общая нагрузка от новой стяжки не должна превышать допустимую. Обычная цементно-песчаная стяжка толщиной 50 мм весит около 100 кг на квадратный метр. Если толщина больше, то применяют облегченные составы с керамзитом или полусухую стяжку на легких заполнителях.

Деревянные полы на лагах в домах старой постройки проверяют на гниль и жучка. Если балки подгнили, то требуется замена или усиление. Нередко проще демонтировать деревянный пол и сделать сухую стяжку на гранулированном засыпном материале.

Стены, потолки, перегородки

Стены в домах старой постройки редко ровные. Отклонения 20–30 мм на 2 метра — обычное дело. Оштукатуривать такие стены толстым слоем дорого и тяжело, поэтому часто применяют гипсокартон на каркасе. Слабые места: старая штукатурка, которая отслаивается, нужно сбить до основания и заново нанести.

Перегородки из гипсолитовых плит или дранки нередко не выдерживают нагрузки: на них нельзя вешать тяжелые шкафы и бойлеры. Лучше заменить их на новые кирпичные, блочные или каркасные перегородки. Однако любые изменения требуют согласования, если затрагивают несущие конструкции.

Потолки нужно осмотреть на предмет трещин. Волосяные трещины шириной до 0,3 мм допустимы и закрываются при отделке. Трещины шире 1 мм, особенно сквозные, требуют консультации у специалиста по конструкциям.

Вентиляция и воздухообмен

В старых домах вентиляция естественная: воздух поступает через неплотности окон, а уходит через каналы в кухне и санузле. После установки пластиковых окон приток воздуха пропадает, и каналы перестают работать. Вот почему надо ставить приточные клапаны в окна или стены.

Вентиляционные решетки в ванной и на кухне должны иметь свободное сечение, а вытяжку над плитой не подключают к общедомовому каналу напрямую: нужен обратный клапан, иначе запах от соседей будет приходить к вам. Если каналы забиты строительным мусором или гнездами птиц, их прочищает специализированная организация.

Что можно не менять

Не все требует замены. Можно оставить:

• несущие стены и перекрытия, если они в нормальном состоянии;
• межкомнатные кирпичные перегородки без трещин;
• стояки отопления в хорошем состоянии (с согласованием);
• паркет, если он целый, шпунтованный, с хорошей геометрией (его можно отциклевать);
• чугунные ванны, если эмаль цела и ванна стоит ровно.

Экономить на чем нельзя: электрика, труднодоступные инженерные коммуникации, гидроизоляция, герметизация стыков. Эти элементы скрыты под отделкой, и их замена потом обойдется втрое дороже.

Порядок работ при капитальном ремонте

1. Демонтаж отделки, старой стяжки, перегородок, сантехники до голых стен.
2. Вывоз мусора (в Москве строительный мусор вывозят только по договору с лицензированной организацией).
3. Укрепление основания, ремонт трещин.
4. Замена окон и балконных блоков.
5. Электрика, слаботочные сети.
6. Сантехника, отопление.
7. Гидроизоляция санузла.
8. Стяжка пола, выдержка.
9. Штукатурка стен и потолков.
10. Чистовая отделка.

На весь цикл для квартиры 50–60 м² уходит 3–5 месяцев. Если мастера уверяют, что справятся за месяц, то, скорее всего, будут пропущены этапы выдержки или скрытые работы.

Бюджет и типичные просчеты

Смету на капитальный ремонт вторички всегда составляют с запасом. Скрытые дефекты вскрываются только после демонтажа: гнилые лаги, трещины в плите, забитые каналы, нестандартные проемы. Разумный резерв составляет 15–20 процентов от общей суммы, а в домах старше пятидесяти лет бывает и больше.

Частые просчеты выглядят одинаково. Заказчик экономит на электрике и потом перекладывает половину линий, потому что мощности не хватает. Оставляет старые стальные трубы за плиткой, и через несколько лет приходится вскрывать готовую ванную. Не проверяет вентиляцию, а потом борется с грибком. Не фиксирует состояние соседских стояков и оказывается виноват в протечке, которая произошла по их вине. Каждая из этих ошибок решается одним простым действием: проверить и записать до начала работ.

Согласования и документы

В многоквартирном доме нельзя выполнять шумные работы в ночное время, а в Москве и Подмосковье действуют ограничения по часам. Перед началом ремонта нужно уведомить управляющую организацию, а при изменении планировки получить согласование. Замена стояков, радиаторов и изменение вентиляционных каналов тоже требуют разрешения.

Коротко

В капитальном ремонте вторичной квартиры обязательно меняют электрику целиком, разводку воды и канализации внутри квартиры, запорную арматуру, окна и ослабленную стяжку. Радиаторы и стояки менять нужно с согласованием управляющей компании. Не оставляйте старую проводку и стальные трубы: они скрыты под отделкой и выйдут из строя именно тогда, когда ремонт будет закончен. Сначала проведите аудит, потом составьте смету с запасом на скрытые дефекты и двигайтесь по порядку, ничего не пропуская.