Перепланировка квартиры: что можно согласовать

Перепланировка кажется простым делом: снести перегородку, объединить комнату с кухней, расширить санузел. Но любая такая работа затрагивает конструкции дома и инженерные системы, поэтому закон требует согласования. Самовольные изменения грозят штрафом, требованием вернуть все как было и проблемами при продаже. Разберем, что согласовать реально, что не согласуют никогда и как подготовиться к процедуре.

Что считается перепланировкой

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Сюда входят снос и возведение перегородок, устройство и закладка проемов в ненесущих стенах, перенос и установка сантехнических приборов, переоборудование балкона или лоджии, перенос мокрых зон.

Переустройство — это установка или перенос инженерного оборудования: газовых плит, радиаторов, сантехники, электрических нагревателей. Обычно эти понятия идут вместе, и в документах говорится о «переустройстве и (или) перепланировке».

Не требуют согласования косметический ремонт, замена обоев, покраска, укладка плитки, замена сантехники на том же месте, замена дверей в существующих проемах, замена окон с сохранением размеров проема.

Что можно согласовать

Согласовывают те изменения, которые не снижают прочность и безопасность здания и не нарушают права соседей. К таким относятся:

• снос или перенос ненесущих перегородок (из кирпича в полкирпича, гипсолитовых плит, газобетона, гипсокартона);
• устройство новых проемов в ненесущих перегородках;
• объединение комнаты с кухней при условии соблюдения требований к газу и вентиляции;
• объединение санузла (раздельного в совмещенный);
• устройство гардеробной, кладовой, ниши внутри квартиры;
• перенос дверных проемов в перегородках;
• установка электрических плит вместо газовых (если это допускает дом).

Каждый случай рассматривается индивидуально. Решение зависит от серии дома, материала стен, состояния конструкций и действующих норм.

Что согласовать нельзя

Есть изменения, которые не согласуют ни при каких условиях.

1. Снос или пробивка несущих стен, колонн и пилонов.
2. Ослабление перекрытий: сверление отверстий большого диаметра, штробление арматуры.
3. Перенос мокрых зон (санузла, кухни с мойкой) над жилыми комнатами соседей снизу.
4. Объединение кухни с жилой комнатой при наличии газовой плиты без дополнительных мер.
5. Вынос радиаторов отопления на лоджию, объединение балкона с комнатой при использовании балконных радиаторов от общей системы.
6. Изменение или перенос вентиляционных каналов, закрытие вентиляционных отверстий.
7. Демонтаж подоконного блока с радиатором при соединении с лоджией в тех случаях, где он несущий.
8. Установка гидромассажных ванн или джакузи, если перекрытие не рассчитано на нагрузку.

Несущие и ненесущие стены

В панельных домах несущими являются поперечные стены, на которые опираются плиты перекрытия, и часто наружные. Внутренние перегородки обычно ненесущие, но по каждой серии свои особенности. Например, в некоторых сериях продольные внутренние стены тоже несущие.

В кирпичных и монолитных домах конструкция сложнее: несущими могут быть как наружные стены, так и внутренние. Определить это по внешнему виду нельзя. Нужен технический паспорт БТИ, поэтажный план и заключение организации с допуском на проектирование. Толщина стены — не гарантия: перегородка 20 см может быть ненесущей, а 12 см кирпичная — несущей в старых домах.

Мокрые зоны и санузлы

Согласно строительным нормам, санузел и кухню нельзя размещать над жилыми комнатами нижней квартиры. Это ограничение защищает соседей от протечек и запахов. Допускается расширять санузел за счет коридора или кладовой, но не за счет жилой комнаты, если под ним находится жилая комната.

Если вы переносите стояк канализации, то работы должны быть согласованы с управляющей компанией, а стояк — оставаться на общедомовом имуществе. Перенос стояка в другое место квартиры практически не согласовывают, потому что он соединен с остальными этажами.

Правильный подход: расширяйте санузел в пределах тех мест, которые сейчас уже принадлежат мокрым зонам, либо над санузлом нижней квартиры. Если нужно пропустить трубу на два-три метра от стояка, то делают подиум с уклоном канализации 2 см на метр.

Кухня и газ

Объединение кухни с комнатой при наличии газовой плиты — самый частый запрос и самый сложный. Нормы требуют отделять газовую плиту от жилых помещений дверью, а само помещение должно иметь вентиляцию и окно с форточкой. Если снести стену, то нарушается это требование.

Выход один: заменить газовую плиту на электрическую. Но для этого в доме должна быть возможность обеспечить мощность 7–10 кВт на квартиру, а проводка должна выдерживать нагрузку. В домах с газовыми вводами отказ от газа оформляют отдельно, с отключением и пломбировкой.

Альтернатива — оставить стеклянную или раздвижную перегородку с дверью. Тогда кухня формально остается отдельным помещением, а визуально пространство открыто.

Вентиляция

Вентиляционные каналы нельзя убирать, закрывать, объединять или ослаблять. Если вы строите короб вокруг стояка или штроба около вентканала, то сечение канала не должно уменьшиться. Вытяжка над плитой должна выходить в отдельный воздуховод с обратным клапаном, а не в общедомовой канал напрямую.

Кухня-гостиная без перегородки требует мощной вытяжки, потому что запахи и водяной пар распространяются на всю площадь. Над варочной панелью ставят вытяжку производительностью не меньше 10-кратного объема кухни в час, а лучше 12–15-кратного.

Балкон и лоджия

Присоединение лоджии к комнате допустимо, если сохраняется наружная стена с оконным и дверным блоком, а отопительные приборы не выносятся на лоджию. Остекление и утепление лоджии допустимо по согласованию. Нагрузка на плиту балкона ограничена, поэтому тяжелые материалы (стяжка толщиной 50 мм, керамогранит) недопустимы, лучше использовать легкие системы.

Демонтаж подоконного блока (подоконника с наружной стеной под окном) часто ведет к ослаблению конструкции. Если он несущий, то согласование невозможно. Для панельных домов чаще всего разрешают убрать только дверь и оставить подоконный блок.

Порядок согласования

Процедура включает несколько обязательных шагов, и пропускать их нельзя.

1. Получите технический паспорт на квартиру и правоустанавливающие документы.
2. Закажите проект перепланировки у лицензированной проектной организации. Она же проверит несущие элементы.
3. Подайте заявление в орган согласования (в Москве это Мосжилинспекция через портал государственных услуг) с проектом и документами.
4. Дождитесь решения. Обычно это занимает до 30 календарных дней.
5. Выполните работы в соответствии с проектом.
6. Вызовите комиссию для приемки. Подпишите акт приемочной комиссии.
7. Внесите изменения в технический паспорт и в сведения о недвижимости.

Если какие-то документы запросили у вас или проект признали недостаточным, то процедура затягивается. Лучше заказать проект у организации, которая работала с вашим типом дома, потому что у нее уже есть опыт согласования.

Звукоизоляция и пожарная безопасность

Новые перегородки должны обеспечивать звукоизоляцию не хуже установленной нормами для межкомнатных стен. Каркас из гипсокартона в один слой с каждой стороны без заполнения почти не задерживает звук, поэтому внутрь закладывают минеральную вату плотностью 30–50 кг/м³, а листы ставят в два слоя. Такая перегородка толщиной около 100 мм заметно тише, чем тонкая в 60 мм.

Пожарные требования касаются эвакуационных путей и материалов. Нельзя загромождать путь к выходу, сужать коридор меньше допустимого или заменять входную дверь на конструкцию, которая хуже сопротивляется огню. Если в проекте затрагиваются окна выходящие на лоджию с эвакуационным люком, то люк и лестницу нужно сохранить. В квартирах последних этажей и при выходе на общий балкон эти ограничения проверяют особенно строго.

Нагрузка на перекрытия

Новая перегородка из кирпича или блоков весит заметно больше каркасной, и перекрытие должно ее выдержать. Кирпичная перегородка в полкирпича весит около 200–250 кг на погонный метр при высоте этажа, а гипсокартонная — всего 40–50. Проектировщик считает нагрузку, и если она превышает допустимую, предлагает легкие материалы.

То же касается стяжки, каминов, аквариумов, массивных ванн и душевых поддонов из камня. Общая добавочная нагрузка на перекрытие не должна выходить за расчетные пределы, обычно около 150–200 кг на квадратный метр для жилых зон.

Что бывает за самовольную перепланировку

Штраф для физических лиц невелик, но основная проблема не в нем. Орган может потребовать привести помещение в прежний вид, а при отказе обратиться в суд. При продаже покупатель и банк потребуют согласованный план, и без него сделка срывается или цена падает.

Можно ли узаконить перепланировку, уже выполненную? Да, если она не нарушает нормы и не угрожает безопасности. Для этого заказывают техническое заключение и обращаются в суд или в орган с заявлением. Это длиннее и дороже, чем согласование заранее, а исход не гарантирован.

Как подготовиться и не потерять деньги

Не договаривайтесь с бригадой на словах о том, что она «сама все согласует». Проект должен быть подписан проектной организацией, а работы выполняться по нему. Сохраняйте копии документов, акты скрытых работ, фотографии до и после. Для мокрых зон проверьте гидроизоляцию заново.

Если дом новый, то узнайте у застройщика, нет ли ограничений на изменения в течение гарантийного срока. Отдельные работы могут снять гарантию на конструкции.

Коротко

Согласовать можно снос и перенос ненесущих перегородок, объединение санузла, устройство ниш и проемов в ненесущих стенах, а при отказе от газа — объединение кухни и комнаты. Нельзя трогать несущие конструкции, переносить мокрые зоны над жилыми комнатами, ослаблять вентиляцию и выносить радиаторы. Сначала проект и разрешение, затем работы и приемка комиссией, потом изменения в документах. Только так перепланировка станет законной и не помешает продаже квартиры.